분양권 전매 제한과 실거주 의무

분양권은 청약에 당첨돼 분양 계약을 맺은 사람이 준공 뒤 그 집의 소유권을 받을 권리입니다. 입주 전에는 집이 아니라 "권리"를 사고팔기 때문에 등기부가 아닌 분양 계약서와 시행사·은행의 승계 절차로 거래하며, 이를 전매라고 합니다. 투기를 막기 위해 당첨 뒤 일정 기간은 전매를 금지하는데 그 기간이 전매 제한입니다.

전매 제한 기간은 당첨자 발표일부터 셉니다. 소유권이전등기가 먼저 끝나면 그 시점에 제한이 끝난 것으로 봅니다.

주택법 시행령 개정으로 최장 10년이던 기간이 크게 줄었습니다. 개정 전 분양 단지에도 소급 적용됐습니다.

• 수도권: 공공택지 또는 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 3년, 과밀억제권역(서울·인천 대부분·경기 주요 도시) 1년, 그 외 6개월.
• 비수도권: 공공택지 또는 규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 제한 없음.
• 2025년 10월 15일 규제지역 재지정으로 서울 전체와 경기 12곳 분양 단지는 다시 3년이 적용됩니다. 재지정 전에 분양한 단지는 분양 당시 규정을 따릅니다.
• 공공분양(나눔형 등)과 민간임대·도시형생활주택은 별도 규정이 있으니 모집공고문의 "전매행위 제한" 항목을 보세요.
• 예외 전매: 근무·질병·취학으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하거나, 상속 주택으로 이전, 해외 이주, 이혼에 따른 재산분할 등은 사업주체 동의를 받아 제한 기간 중에도 전매할 수 있습니다.

분양가상한제가 적용된 주택(공공택지 또는 규제지역의 상한제 단지)과 공공분양 주택에는 입주 뒤 일정 기간 직접 살아야 하는 의무가 있습니다. 전매 제한과는 별개입니다.

• 기간: 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년(공공택지)·3년(민간택지), 80~100%면 3년·2년. 공공택지 상한제 주택이 가장 깁니다.
• 시작 시점: 원래는 최초 입주 가능일부터 바로 살아야 했지만, 2024년 3월 주택법 개정으로 입주 가능일부터 3년 안에 시작하면 되도록 바뀌었습니다. 그 사이 전세를 줄 수 있습니다.
• 위반: 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금, 그리고 LH가 분양가 수준으로 되사갈 수 있습니다.
• 실거주 의무가 있는 집은 전매 제한이 끝나 팔더라도 매수인이 남은 실거주 의무를 승계하므로 가격에 반영됩니다.

분양권은 주택이 아니지만 세금에서는 주택처럼 취급되는 부분이 있어 주의가 필요합니다.

• 양도소득세(파는 사람): 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(지방소득세 포함 77%·66%). 보유 기간과 관계없이 중과 수준이라 프리미엄의 3분의 2 이상이 세금입니다. 예외 전매도 세율은 같습니다.
• 취득세(사는 사람): 분양권 자체에는 취득세가 없고, 준공 뒤 잔금을 치르고 등기할 때 "분양가 + 프리미엄 + 옵션" 기준으로 냅니다. 이때 세율은 분양권 취득 시점의 주택 수·규제지역 여부로 정합니다.
• 주택 수: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 계산에서 주택 수에 포함됩니다. 분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사면 2주택 세율이 될 수 있습니다.
• 다운계약: 프리미엄을 낮게 적어 신고하면 과태료(취득가액의 최대 10%)와 양도세 비과세 배제, 매수인은 나중 양도 때 더 큰 세금을 냅니다.

전매는 일반 매매보다 절차가 많습니다. 공인중개사를 통해 진행하고 다음을 확인하세요.

• 전매 가능 시점: 모집공고문과 청약홈에서 전매 제한 종료일을 확인합니다. 종료일 전 계약은 무효이고 처벌 대상입니다.
• 중도금 대출 승계: 매도인의 중도금 대출을 매수인이 승계하려면 은행 심사를 통과해야 합니다. 매수인의 DSR·주택 수가 걸리면 승계가 거절되어 현금으로 상환해야 할 수 있습니다.
• 시행사 명의 변경: 계약서상 권리 승계를 시행사(분양 사무소)에 신청하고 실거래 신고(계약일로부터 30일)를 합니다.
• 납입 내역: 계약금·중도금 납부 확인서, 발코니 확장·옵션 계약서, 연체 여부를 확인합니다. 옵션 비용은 보통 분양권 가격에 포함해 정산합니다.
• 중개보수: 분양가 전체가 아니라 "지금까지 낸 금액 + 프리미엄"이 거래금액입니다.

• 청약 가점제 계산과 추첨제