취득세 계산법과 생애최초 감면

취득세는 부동산을 취득한 사람이 그 부동산이 있는 시·군·구에 내는 지방세입니다. 매매는 잔금을 치른 날(잔금일과 등기일 중 빠른 날)이 취득일이고, 그날로부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙습니다.

소유권이전등기를 하려면 취득세 납부 영수증이 필요하기 때문에 보통 잔금 당일 법무사가 신고·납부를 대행하고, 직접 하려면 위택스나 구청 세무과에서 할 수 있습니다. 취득세와 함께 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세가 같은 신고서로 부과됩니다.

1세대 1주택자가 주택을 유상으로 취득할 때의 세율은 취득가액(실제 거래금액)에 따라 세 구간으로 나뉩니다.

• 6억 원 이하: 1%
• 6억 원 초과 9억 원 이하: 1~3%를 가액에 따라 계산한 세율. 세율(%) = 취득가액(억 원) × 2 ÷ 3 − 3. 예를 들어 7억 원이면 약 1.67%, 8억 원이면 약 2.33%입니다.
• 9억 원 초과: 3%
• 지방교육세: 취득세율의 10분의 1(0.1~0.3%)이 항상 함께 부과됩니다.
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡(국민주택 규모)를 넘는 주택에만 0.2%가 붙습니다. 85㎡ 이하는 비과세입니다.
• 주택이 아닌 오피스텔·상가·토지는 4%(지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2% 포함 4.6%)입니다. 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 취득 단계에서는 주택 세율이 아닙니다.

전용 84㎡ 아파트를 7억 5천만 원에 사는 1주택자의 경우입니다.

• 세율: 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.0%
• 취득세: 7억 5천만 원 × 2.0% = 1,500만 원
• 지방교육세: 취득세율의 1/10인 0.2% → 150만 원
• 농어촌특별세: 85㎡ 이하라 없음
• 합계 1,650만 원. 같은 가격이라도 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 150만 원이 더 붙어 1,800만 원이 됩니다.
• 자금 계획 계산기의 보유자금에는 이 금액을 미리 빼 두어야 잔금에서 모자라지 않습니다.

주택 수가 늘면 세율이 크게 오릅니다. 주택 수는 취득하는 사람만이 아니라 세대 전체를 기준으로 세고, 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 2020년 8월 12일 이후 취득한 것은 주택 수에 포함됩니다.

• 조정대상지역: 2주택 8%, 3주택 이상 12%
• 그 외 지역: 2주택 1~3%(기본 세율), 3주택 8%, 4주택 이상 12%
• 법인이 주택을 취득하면 주택 수와 관계없이 12%입니다.
• 일시적 2주택: 이사 때문에 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 되면 기본 세율로 신고하고, 기한(3년) 안에 종전 주택을 팔면 중과를 피합니다. 기한을 넘기면 차액과 가산세를 추징합니다.
• 중과 대상인지는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 8%와 1%의 차이는 7억 원 주택에서 4,900만 원입니다.

본인과 배우자가 지금까지 주택을 소유한 적이 없는 경우, 취득가액 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 200만 원 한도로 감면받습니다. 취득세가 200만 원 이하면 전액, 넘으면 200만 원을 깎아 줍니다. 소득 요건은 2023년부터 없어졌습니다.

• 요건: 세대 전원이 아니라 본인·배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다(상속 주택을 처분한 경우 등 예외가 있습니다).
• 의무: 취득 뒤 3개월 안에 전입해 실거주를 시작하고 3년 이상 살아야 하며, 그 전에 팔거나 임대하면 감면액을 추징합니다.
• 신청: 취득세 신고 때 감면 신청서를 함께 냅니다. 법무사 대행이면 생애최초임을 미리 알리세요.
• 감면 기한: 지방세특례제한법의 일몰 규정이 연장을 반복해 왔습니다. 계약 시점에 위택스 또는 구청 세무과에서 적용 여부를 확인하세요.

취득세는 계약 뒤에는 줄일 방법이 거의 없으므로 계약 전에 세율을 확정해 두는 것이 핵심입니다.

• 취득가액에는 매매대금 외에 매수인이 부담한 중개보수·법무사 비용은 들어가지 않지만, 분양권은 발코니 확장비·옵션 비용이 포함될 수 있습니다.
• 증여·상속은 세율이 다릅니다(증여 3.5%, 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여는 12%).
• 부부 공동명의로 사면 각자 지분만큼 나눠 신고하며 총액은 같습니다.
• 이 글의 세율은 작성일 기준 지방세법에 따른 것입니다. 세법은 자주 바뀌니 잔금 전에 다시 확인하세요.

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