계약갱신요구권·전월세상한제·임대차 신고제

주택임대차보호법은 기본 계약 기간을 2년으로 보장합니다(2년 미만으로 정해도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다). 여기에 2020년 7월 31일부터 계약갱신요구권과 전월세상한제가 더해져 임차인은 한 번 더 2년, 합쳐서 최대 4년을 같은 집에서 제한된 임대료 인상으로 살 수 있게 됐습니다. 2021년 6월 1일 시행된 임대차 신고제는 계약 내용을 신고하게 해 전월세 실거래 자료를 만들고 확정일자를 자동으로 부여합니다.

임차인이 한 번 쓸 수 있는 권리입니다. 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

• 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지. 이 기간 안에 문자·카카오톡·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 요구하세요. 2개월 전을 넘기면 권리를 쓸 수 없습니다.
• 효과: 전 계약과 같은 조건으로 2년 갱신됩니다(임대료는 5% 이내 조정 가능). 갱신된 계약 중에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
• 임대인이 거절할 수 있는 사유: 임대인 또는 직계존비속의 실거주, 임차인의 2기 이상 월세 연체, 무단 전대, 고의·중대한 파손, 재건축·철거 계획을 계약 때 고지한 경우, 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우 등 법에 열거된 사유만 인정됩니다.
• 실거주 거절 뒤 2년 안에 다른 사람에게 임대하면 임차인은 손해배상(3개월분 임대료, 환산 차액의 2년분, 실제 손해 중 큰 금액)을 청구할 수 있습니다.
• 집이 팔렸을 때: 새 집주인은 임대인 지위를 승계하므로 갱신요구권도 그대로 행사할 수 있습니다. 다만 새 집주인이 실거주 사유로 거절할 수는 있습니다.

갱신요구권을 써서 갱신할 때 임대료 인상 한도입니다. 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

• 한도: 직전 임대료의 5% 이내. 시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
• 예: 보증금 3억 원 전세 → 최대 3억 1,500만 원. 보증금 1억 원·월세 50만 원 → 보증금과 월세를 각각 5% 안에서 올리거나 환산해 조정합니다.
• 전세를 월세로 바꿀 때: 임차인 동의가 필요하고, 법정 전월세 전환율(기준금리 + 2%p)을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 2.5%면 연 4.5%, 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월 37만 5천 원이 상한입니다.
• 5%를 넘겨 올린 부분은 무효이고 임차인이 반환을 청구할 수 있습니다.

임대인이 만료 6개월~2개월 전에 아무 통지를 하지 않고 임차인도 가만히 있으면 자동으로 전과 같은 조건으로 2년 연장되는 것이 묵시적 갱신입니다.

• 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아니므로, 그 뒤에도 임차인은 갱신요구권 1회를 따로 쓸 수 있습니다.
• 묵시적 갱신 중 임차인의 해지 통지는 3개월 뒤 효력이 생기고, 임대인은 계약 기간을 지켜야 합니다.
• 임대인이 조건을 바꾸고 싶으면 반드시 만료 6개월~2개월 전에 통지해야 합니다. 임차인은 이 통지를 받으면 그때 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

주택 임대차 계약을 신고해 확정일자를 자동 부여하고 전월세 실거래 통계를 만드는 제도입니다. 이 사이트의 전월세 실거래 자료가 여기서 나옵니다.

• 대상: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 주택 임대차(수도권·광역시·세종·제주와 도의 시 지역, 군 지역은 제외). 갱신 계약도 금액 변동이 있으면 신고합니다.
• 기한·방법: 계약일로부터 30일 안에 임대인·임차인이 공동 신고(한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 봅니다). 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 합니다. 임차인이 전입신고 때 계약서를 내면 신고가 함께 처리됩니다.
• 효과: 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다(별도 수수료 없음). 다만 대항력을 위한 전입신고는 따로 해야 합니다.
• 과태료: 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 미신고·거짓 신고에 과태료(최대 30만 원, 거짓 신고 100만 원)가 부과됩니다.
• 신고된 내용은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개되어 같은 집·같은 단지의 이전 임대료 변화를 볼 수 있습니다.

• 실거래가, 제대로 읽는 법