등기부등본 읽는 법: 표제부·갑구·을구

등기사항전부증명서(흔히 등기부등본)는 부동산의 소유자와 권리 관계를 국가가 공시하는 공적 장부입니다. 누구나 주소만 알면 대법원 인터넷등기소에서 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있고, 무인발급기와 등기소에서도 받을 수 있습니다. 아파트처럼 집합건물은 "집합건물" 등기부 한 통에 전유부분(세대)과 대지권이 함께 나옵니다.

등기부는 거래 당사자가 아니어도 볼 수 있으므로 매수인·임차인이 직접 발급해야 합니다. 상대가 건네준 등기부는 발급 시점이 지났거나 일부가 빠질 수 있습니다. 발급 뒤 "말소사항 포함"으로 받으면 지워진 과거 권리까지 보여 이력을 파악하기 좋습니다.

표제부는 부동산 자체를 설명합니다. 계약서의 주소·동·호수·면적과 글자 하나까지 같은지 확인하는 곳입니다.

• 1동의 건물의 표시: 단지·동 전체의 소재지, 구조, 층별 면적, 대지 면적.
• 전유부분의 건물의 표시: 해당 호수의 층·면적(전용면적). 광고의 "공급면적"과 다르니 ㎡ 숫자로 비교하세요.
• 대지권의 표시: 세대가 가진 토지 지분. "대지권 없음"이거나 비율이 이상하면 토지 분쟁 가능성이 있습니다.
• 건물 용도: 주택이 아닌 "업무시설(오피스텔)"이나 "근린생활시설"이면 대출·세금·전입이 달라집니다.

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 가장 아래(최근) 순위의 소유자가 현재 소유자이고, 그 사람이 계약 상대인지 신분증과 대조합니다.

• 소유권이전: 언제 누구에게서 얼마에(거래가액) 넘어왔는지. 짧은 기간에 여러 번 바뀌었으면 이유를 물어보세요.
• 가압류·압류: 채권자가 돈을 받기 위해 처분을 막아 둔 것. 국세·지방세·건강보험 압류가 있으면 소유자가 세금을 못 내고 있다는 신호입니다.
• 가처분: 소유권 분쟁이 진행 중일 수 있습니다.
• 경매개시결정·임의경매: 이미 경매가 시작된 집입니다. 계약하면 안 됩니다.
• 신탁: 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 실제 임대·매매 권한은 신탁원부에 따릅니다. 위탁자(원래 집주인)와만 계약하면 무효가 될 수 있어 신탁원부를 발급해 수탁자 동의 조건을 확인해야 합니다.

을구는 소유권 외의 권리입니다. 주로 은행 대출 담보인 근저당권이 나옵니다.

• 근저당권 설정: 채권최고액은 실제 대출금의 110~130% 정도로 설정됩니다. 채권최고액 3억 6천만 원이면 대출 원금은 약 3억 원 안팎입니다.
• 임차인 입장: 선순위 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘으면 경매 때 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 매수인 입장: 잔금 때 매도인이 근저당을 말소(상환)하는 조건을 특약에 적고 영수증·말소 접수증을 확인합니다.
• 전세권: 임차인이 등기한 권리. 선순위 전세권이 있으면 그 보증금만큼 내 순위가 뒤입니다.
• 지상권·지역권·임차권등기: 토지 이용 제한이나 전 임차인이 보증금을 못 받아 등기한 흔적일 수 있습니다.
• 여러 금융기관의 근저당이 겹겹이 있거나 개인·대부업체 근저당이 있으면 자금 사정이 급한 소유자입니다.

등기부는 발급한 그 순간의 상태입니다. 한 번 보고 끝내면 그사이 설정된 권리를 놓칩니다.

• 매물 보러 갈 때: 소유자·근저당 규모를 미리 보고 가격 협상 자료로 씁니다.
• 계약서 쓰는 날: 현장에서 발급해 소유자·권리 변동이 없는지 확인한 뒤 서명합니다. 계약금은 반드시 등기부상 소유자 계좌로 보냅니다.
• 잔금(입주) 당일: 다시 발급해 새 근저당·가압류가 없는지 보고 잔금을 치릅니다. 임차인은 같은 날 전입신고와 확정일자를 받습니다. 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로, 집주인이 잔금 당일 대출을 받으면 그 근저당이 앞서는 틈이 생깁니다. 특약으로 "잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지"를 넣는 이유입니다.
• 등기부로 보이지 않는 것: 집주인의 세금 체납(미납국세 열람 제도로 확인), 선순위 임차인의 보증금(전입세대 열람·확정일자 부여 현황), 건축물의 위반 사항(건축물대장). 함께 확인해야 합니다.

• 전세사기 예방 점검표와 전세보증금 반환보증