규제지역 지정이 대출·청약·세금에 미치는 효과

정부는 집값이 빠르게 오르는 지역을 세 종류로 지정해 거래·대출·세금을 동시에 조입니다. 한 지역에 여럿이 겹쳐 지정되는 경우가 보통입니다.

• 조정대상지역: 주택법에 따라 국토교통부가 지정. 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘는 등 요건을 갖춘 곳. 세금(취득세·양도세 중과)과 청약·전매 규제의 기준이 됩니다.
• 투기과열지구: 주택가격 상승률이 물가보다 현저히 높고 청약 경쟁률 등이 요건에 해당하는 곳. 대출 LTV·DTI 강화와 재건축 조합원 지위 양도 제한, 분양가상한제 적용 지역의 기준이 됩니다.
• 토지거래허가구역: 부동산거래신고법에 따라 국토교통부 또는 시·도가 지정. 일정 면적을 넘는 토지(아파트 대지지분 포함)를 거래할 때 허가를 받아야 하고 허가 목적대로 2년간 이용(실거주)해야 합니다.
• 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 세 규제를 모두 받는 지역이 됐습니다. 지정 현황은 바뀌니 규제 정보 화면에서 최신 상태를 확인하세요.

규제지역의 가장 큰 변화는 주택담보대출입니다. 자금 계획 계산기는 시·군·구를 고르면 이 규칙을 자동으로 적용합니다.

• LTV: 규제지역 40%(서민·실수요자 요건을 갖추면 완화), 그 외 수도권·지방 70%. 같은 10억 원 아파트라도 규제지역이면 4억 원, 비규제지역이면 7억 원이 담보 기준 상한입니다.
• 한도: 수도권·규제지역 주택담보대출은 2025년 6월 27일부터 집값과 관계없이 6억 원이 최대였고, 10월 15일 대책으로 규제지역은 집값 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 더 줄었습니다. LTV로 계산한 금액과 이 한도 중 작은 쪽이 적용됩니다.
• DSR: 소득 기준 40%는 지역과 관계없지만, 스트레스 DSR의 가산 금리가 수도권·규제지역은 3.0%p, 그 외 1.5%p로 달라 같은 소득이면 규제지역 한도가 더 작습니다.
• 전세대출: 규제지역 1주택자의 전세대출 이자가 DSR에 포함되고, 다주택자는 전세대출이 어렵습니다.
• 주택 구입 목적 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하는 실거주 의무가 붙습니다.

조정대상지역 지정은 세금 중과의 기준입니다. 지정 당시가 아니라 취득·양도 시점의 지정 여부로 판단합니다.

• 취득세: 조정대상지역에서 2주택 8%, 3주택 이상 12%. 비조정지역은 3주택부터 8%입니다. 조정대상지역 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%입니다.
• 양도세: 조정대상지역 다주택자 중과(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)와 장기보유특별공제 배제가 법에 있지만, 2022년 5월부터 중과 적용이 유예되어 왔습니다. 유예 기한은 연장이 반복됐으니 매도 전에 확인하세요.
• 1세대 1주택 비과세: 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유에 더해 2년 거주 요건이 붙습니다. 비조정지역은 보유만 하면 됩니다.
• 일시적 2주택: 종전 주택을 3년 안에 팔아야 하는 기한은 지역과 무관하게 같습니다.

규제지역에서는 청약 자격과 당첨 뒤 처분도 까다로워집니다.

• 1순위 요건: 청약통장 가입 2년 이상(비규제 수도권 1년), 세대주만 가능, 5년 안에 다른 주택 당첨 세대원·2주택 이상 소유 세대는 1순위 제외.
• 가점·추첨 비율: 전용 85㎡ 이하는 가점제 비중이 높고(60㎡ 이하 40%, 60~85㎡ 70%), 85㎡ 초과도 투기과열지구는 80%를 가점제로 뽑습니다. 비규제지역은 85㎡ 초과를 100% 추첨합니다.
• 재당첨 제한: 규제지역 당첨자는 최장 10년(85㎡ 이하 투기과열지구) 다른 규제지역 청약이 제한됩니다.
• 전매 제한: 수도권 규제지역 3년, 그 외 지역은 6개월~1년. 분양가상한제 주택은 실거주 의무가 붙습니다.
• 재건축: 투기과열지구에서는 조합설립인가 뒤 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되고, 분양가상한제 지역이면 상한제 적용과 실거주 의무가 따릅니다.

토지거래허가구역에서 주택(대지지분 기준 일정 면적 초과)을 사려면 계약 전에 구청 허가를 받아야 합니다.

• 허가 요건: 무주택 또는 기존 주택 처분 계획, 그리고 취득 뒤 2년 실거주 목적이어야 합니다. 임대 목적 매수는 허가되지 않아 전세를 끼고 사는 거래가 사실상 막힙니다.
• 허가 없이 한 계약은 무효이고, 허가 목적대로 쓰지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.
• 허가 기준 면적(주거지역 6㎡ 등)은 지정 공고마다 다르니 해당 구청 공고를 확인하세요.
• 자금조달계획서: 규제지역은 금액과 관계없이, 비규제지역은 6억 원 이상 거래에 제출하며 증빙 서류가 함께 요구됩니다.

• LTV·DTI·DSR, 대출 한도를 정하는 세 가지 비율