전세·월세 계약 전에 알아둘 것

보증금은 집에 문제가 생겼을 때 돌려받기 어려울 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 확인하세요.

• 등기부등본: 근저당·가압류·압류가 있는지, 선순위 임차인이 있는지 봅니다. 계약 당일과 잔금일에 다시 떼어 봅니다.
• 전세가율: 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율입니다. 80%를 넘으면 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 돌려받기 어려운 이른바 깡통전세 위험이 있습니다. 실거래 정보에서 같은 단지의 매매·전세 실거래를 비교하세요.
• 집주인 확인: 신분증과 등기부 소유자가 같은지, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.
• 공인중개사: 등록된 중개사인지 확인하고 중개대상물 확인·설명서를 받습니다.
• 특약: 잔금일 전 추가 근저당 금지, 보증금 반환 시기, 수리 책임 같은 내용을 적어 둡니다.

보증금을 지키는 핵심은 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마치는 것입니다.

• 대항력: 집을 넘겨받고(입주) 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 생깁니다. 집이 팔려도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권: 대항력에 확정일자를 더하면 생깁니다. 집이 경매·공매로 넘어갈 때 뒤에 설정된 권리보다 먼저 보증금을 배당받습니다.
• 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 보증금·월세가 바뀌는 재계약을 하면 변경 계약서로 확정일자를 다시 받습니다.
• 전세보증금 반환보증: 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증의 보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려줍니다. 가입 요건과 보증료를 확인하세요.

임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 본인·직계가족 실거주, 임차인의 2기 이상 차임 연체 등 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 갱신되면 2년 더 살 수 있고 임대료 인상은 5%가 상한입니다. 아무 말 없이 기간이 지나면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.

보증금 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 기간 중 전환이나 갱신 때는 연 10%와 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 2.5%라면 4.5%입니다.

예를 들어 전세 3억 원을 보증금 1억 원으로 바꾸면 (3억 원−1억 원)×4.5%÷12 = 월 75만 원이 상한입니다. 신규 계약은 당사자 합의로 정하므로 시장 전환율이 더 높을 수 있습니다.

보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 안에 임대인·임차인이 신고해야 합니다(수도권·광역시·세종·제주 및 도의 시 지역). 2021년 6월 시행되었고 2025년 6월 1일 이후 계약부터 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

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