변동·고정·혼합·주기형, 금리 유형 고르기

은행 주택담보대출 금리는 세 부분으로 이루어집니다. 대출 약정서와 금리 안내서에 각 항목이 따로 적혀 있습니다.

• 기준금리: 은행의 조달 비용을 나타내는 지표. 변동형은 코픽스(COFIX, 은행연합회가 매달 15일 발표하는 자금조달비용지수. 신규취급액·잔액·신잔액 기준이 있음), 고정·혼합형은 금융채 5년물 금리를 주로 씁니다.
• 가산금리: 은행이 붙이는 업무원가·신용위험·목표이익률. 신용등급과 담보, 은행 정책에 따라 다르고 대출 기간 중 보통 바뀌지 않습니다.
• 우대금리: 급여 이체, 카드 사용, 자동이체, 청약통장 등 조건을 채우면 깎아 주는 금리. 조건을 못 지키면 다음 금리 변동 때 사라집니다.
• 예: 코픽스 2.8% + 가산 1.6% − 우대 0.5% = 3.9%. 코픽스가 0.3%p 내리면 6개월 뒤 3.6%가 됩니다.

같은 은행에서도 유형에 따라 출발 금리와 위험이 다릅니다.

• 변동금리: 6개월 또는 12개월마다 기준금리를 반영해 금리가 바뀝니다. 출발 금리가 낮은 편이고 금리가 내리면 바로 혜택을 보지만, 오르면 월납입금이 늘어납니다.
• 고정금리(순수 고정): 만기까지 금리가 같습니다. 은행권에서는 보금자리론·적격대출 같은 정책 상품이 대부분이고, 일반 은행 상품은 드뭅니다.
• 혼합형: 처음 5년(일부 3년·7년)은 고정, 이후 변동으로 바뀝니다. 한국 은행권에서 "고정금리"라고 부르는 상품은 대부분 이 유형입니다. 5년 뒤 금리가 크게 달라질 수 있어 그 시점에 갈아타기를 검토하게 됩니다.
• 주기형: 5년마다 그 시점의 금융채 금리로 고정금리를 다시 정합니다. 혼합형과 달리 5년 뒤에도 "고정"이 유지되어 금융당국이 고정금리로 분류하고, 은행에 취급을 유도하고 있어 금리가 혼합형보다 낮게 나오는 경우가 많습니다.

2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 모든 가계대출에 적용됩니다. DSR을 계산할 때 실제 금리에 "스트레스 금리"를 더해 한도를 구하는데, 변동형은 가산 금리를 100% 반영하고 혼합형·주기형은 일부만 반영합니다. 수도권·규제지역의 스트레스 금리는 3.0%p, 그 외 지역은 1.5%p입니다.

• 변동형: 스트레스 금리 100% 반영. 수도권이면 실제 금리 4%에 3%p를 더한 7%로 한도를 계산합니다.
• 혼합형(5년 고정): 만기 30년 기준 스트레스 금리의 60% 반영.
• 주기형(5년 주기): 30% 반영. 같은 소득이면 변동형보다 한도가 많이 나옵니다.
• 예: 연소득 7천만 원, 30년 원리금균등, 수도권. 변동형 4%는 한도 약 3억 5천만 원, 주기형 4%는 약 4억 2천만 원 수준(자금 계획 계산기의 DSR 계산과 같은 방식). 금리 유형이 곧 한도입니다.
• 정책 대출(디딤돌·보금자리론)은 스트레스 DSR 적용이 다르니 해당 상품 안내를 확인하세요.

정답은 없고 금리 전망·상환 계획·한도에 따라 다릅니다. 다음 기준으로 비교하세요.

• 금리가 내릴 것으로 보고 한도가 충분하면: 변동형. 다만 변동형이 더 비싸게 출발하는 역전 구간(장기 금리가 단기보다 낮을 때)에서는 고정·주기형이 모든 면에서 유리합니다.
• 월납입금을 확정하고 싶거나 한도를 늘려야 하면: 주기형 또는 혼합형. 5년 안에 팔거나 갚을 계획이면 혼합형의 5년 뒤 변동 위험은 크지 않습니다.
• 자격이 되면 보금자리론·디딤돌 같은 정책 고정금리가 보통 가장 유리합니다.
• 금리 차 0.3%p는 3억 원·30년 원리금균등에서 월 약 5만 원, 총이자 약 1,800만 원 차이입니다. 대출 계산기에서 두 금리를 넣어 비교하세요.
• 금리인하요구권: 승진·소득 증가·신용 개선이 있으면 은행에 가산금리 인하를 요구할 수 있습니다. 연 2회 정도 활용하세요.

• 중도상환수수료와 대출 갈아타기