LTV·DTI·DSR, 대출 한도를 정하는 세 가지 비율

주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지는 집값을 기준으로 한 LTV와 소득을 기준으로 한 DTI·DSR로 정해집니다. 은행은 두 기준으로 계산한 금액 중 작은 쪽을 한도로 봅니다.

비율은 집이 있는 지역이 규제지역인지, 보유한 주택 수, 생애최초 구입인지에 따라 달라지고 정부 대책이 나올 때마다 바뀝니다. 이 글의 수치는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 기준입니다.

LTV(Loan To Value, 주택담보대출비율)는 대출금을 주택 가격으로 나눈 비율입니다. LTV 40%라면 6억 원짜리 집에 최대 2억 4천만 원까지, 70%라면 4억 2천만 원까지 빌릴 수 있습니다.

• 규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 40%. 서울 전역과 경기 일부 지역이 해당하며, 자금 계획 계산기가 시·군·구로 자동 판정합니다.
• 그 외 지역: 70%. 생애최초 주택 구입은 규제지역에서도 70%가 적용됩니다.
• 수도권·규제지역은 집값 구간별 한도가 따로 있습니다. 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원까지입니다. 수도권 비규제지역은 6억 원입니다.
• 주택 가격은 KB시세·한국부동산원 시세·감정가 등 은행이 정한 기준으로 보며, 실거래가와 다를 수 있습니다.

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 다른 대출의 연간 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출 원리금은 전부 보지만 다른 대출은 이자만 보기 때문에 DSR보다 느슨한 기준이며, 지금은 DSR이 주된 기준이고 DTI는 지역·상품에 따라 함께 적용됩니다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)는 주택담보·신용·자동차·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 저축은행·보험 등 2금융권은 50%가 한도입니다.

• 스트레스 DSR: 금리가 오를 가능성을 미리 반영해 한도를 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 계산합니다. 2025년 7월 3단계가 시행되어 모든 가계대출에 적용되며 기본 스트레스 금리는 1.5%입니다. 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 3%가 적용됩니다.
• 스트레스 금리는 실제로 내는 이자를 올리는 것이 아니라 한도 계산에만 쓰입니다. 같은 소득이면 한도가 줄어듭니다.
• 전세대출·신용대출의 포함 범위, 지방 주택담보대출의 유예 같은 세부 기준은 금융위원회 발표에 따라 달라지므로 대출 시점에 확인해야 합니다.

연소득 6천만 원인 사람이 다른 대출 없이 30년 원리금균등 상환으로 주택담보대출을 받는 경우입니다.

• DSR 40% → 1년에 갚을 수 있는 원리금은 2,400만 원, 한 달 200만 원입니다.
• 월 200만 원으로 연 4% 금리에서 받을 수 있는 원금은 약 4억 1,900만 원입니다. 스트레스 금리 1.5%를 더해 5.5%로 계산하면 약 3억 5,200만 원, 3%를 더해 7%로 계산하면 약 3억 60만 원으로 줄어듭니다.
• 집값이 6억 원이고 규제지역(LTV 40%)이라면 LTV 기준 한도는 2억 4천만 원입니다. DSR 기준보다 작으므로 최종 한도는 2억 4천만 원입니다.
• 같은 집이 비규제지역(LTV 70%)이라면 LTV 기준은 4억 2천만 원이고, 이때는 스트레스 금리를 반영한 DSR 기준이 한도를 정합니다.

같은 집이라도 다음 조건에 따라 한도가 달라집니다.

• 규제지역 여부: 규제 정보 화면과 자금 계획 계산기의 지역 판정으로 확인합니다.
• 보유 주택 수: 다주택자는 규제지역 주택담보대출이 제한됩니다.
• 생애최초 여부: 세대원 모두 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
• 기존 대출 전부: DSR은 신용대출·자동차 할부·카드론까지 포함합니다.
• 소득 증빙 방식: 근로·사업·연금 소득과 인정·신고 소득에 따라 계산이 다릅니다.
• 금리 유형과 중도상환수수료: 고정·변동·혼합 금리와 수수료 면제 조건을 비교합니다.
• 자금 계획 계산기의 대출 조건변경에 연소득과 다른 대출의 연간 원리금을 넣으면 LTV 한도와 DSR 한도(스트레스 금리 반영)를 함께 보여주고 둘 중 작은 쪽을 최대 대출가능금액으로 계산합니다.

• 원금균등·원리금균등·만기일시, 상환 방식 비교