전세사기 예방 점검표와 전세보증금 반환보증

전세보증금은 집주인에게 빌려준 돈입니다. 돌려받지 못하는 경우는 크게 둘입니다. 집값보다 빚(선순위 대출 + 보증금)이 많아 경매로도 다 못 받는 "깡통전세", 그리고 집주인·중개사·바지 임대인이 처음부터 돌려줄 생각 없이 계약하는 "전세사기"입니다. 두 경우 모두 계약 전에 집의 권리와 가격, 집주인의 상태를 확인하면 상당 부분 피할 수 있습니다.

특히 신축 빌라·오피스텔은 실거래가 드물어 시세를 알기 어렵고, 분양가나 감정가를 시세처럼 내세워 보증금을 높게 받는 경우가 많습니다. 아파트도 선순위 근저당이 큰 집은 같은 위험이 있습니다.

집을 고르는 단계에서 다음을 직접 확인합니다. 중개사 말로 대신하지 마세요.

• 시세: 같은 단지·같은 면적의 최근 매매 실거래가와 전월세 실거래가를 봅니다. 실거래가 없으면 주변 유사 매물과 공시가격(부동산공시가격 알리미)을 함께 봅니다.
• 전세가율: 보증금 ÷ 매매 시세. 80%를 넘으면 위험하고, 70% 아래가 안전한 편입니다. 선순위 근저당이 있으면 채권최고액을 더해 계산합니다.
• 등기부등본: 갑구의 가압류·압류·신탁, 을구의 근저당 채권최고액을 확인합니다. 신탁 부동산은 수탁자 동의 없는 계약이 무효가 될 수 있습니다.
• 집주인 세금 체납: 임차인은 임대인 동의 없이도 계약 전(보증금 1천만 원 초과 계약) 세무서에서 미납 국세를, 지방자치단체에서 미납 지방세를 열람할 수 있습니다. 체납 세금은 경매 때 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다.
• 선순위 임차인: 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 있으면 주민센터에서 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황을 받아 앞선 보증금 합계를 봅니다.
• 건축물대장: 위반건축물·용도(근린생활시설을 주거로 쓰는 경우)를 확인합니다. 위반건축물은 전세자금대출과 보증 가입이 안 될 수 있습니다.
• 중개사: 국가공간정보포털·시군구 홈페이지에서 등록된 공인중개사인지, 공제 가입 여부를 확인합니다.

계약서에 적어 두면 분쟁 때 힘이 되는 항목입니다.

• 계약 상대: 등기부상 소유자 본인인지 신분증을 대조하고, 대리인이면 위임장·인감증명서를 받습니다. 계약금·잔금은 소유자 명의 계좌로만 보냅니다.
• 특약: "잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보권 설정 금지, 위반 시 계약 해제와 손해배상", "임대인의 국세·지방세 체납이 확인되면 계약 해제", "전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약 해제" 같은 조항을 넣습니다.
• 임대차 신고: 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘으면 계약 뒤 30일 안에 신고해야 하고, 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
• 전입신고·확정일자: 잔금 당일에 합니다. 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생깁니다.

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 임차인에게 먼저 지급하고 집주인에게 회수하는 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳이 취급하며 요건·보증료가 조금씩 다릅니다.

• 가입 시점: 보통 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있습니다. 입주 직후 바로 가입하는 것이 안전합니다.
• HUG 요건(작성일 기준): 보증금이 수도권 7억 원·그 외 5억 원 이하이고, 선순위 채권 + 보증금이 주택가격의 90% 이하여야 합니다. 주택가격은 공시가격의 126%, KB 시세, 감정평가액 순으로 봅니다. 신축 빌라처럼 공시가격이 낮으면 이 기준 때문에 가입이 안 될 수 있습니다.
• 보증료: 보증금·주택 유형·부채 비율에 따라 연 0.1%대에서 0.1% 후반대 사이이며, 저소득·청년·신혼부부 할인이 있습니다. 보증금 3억 원이면 연 수십만 원 수준입니다.
• 가입이 거절되는 집은 보증기관이 "보증금을 돌려받기 어렵다"고 본 집입니다. 거절 자체가 경고 신호입니다.
• 전세자금대출을 받을 때 함께 가입하는 "전세대출 보증"은 은행을 보호하는 상품이라 보증금 반환보증과 다릅니다. 둘 다 필요합니다.

계약 기간 중에도 몇 가지를 지켜봐야 합니다.

• 등기부를 6개월마다 한 번씩 확인해 새 근저당·가압류·소유자 변경이 없는지 봅니다. 소유자가 바뀌어도 대항력이 있으면 새 집주인이 보증금을 돌려줄 의무를 승계합니다.
• 계약 종료 2~6개월 전에 갱신 여부를 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통지합니다.
• 보증금을 못 받으면: 반환보증에 가입했으면 보증기관에 이행 청구, 아니면 임차권등기명령(이사해도 대항력 유지)과 보증금 반환 소송·경매 신청을 검토합니다. 전세사기피해자법에 따른 피해자 결정을 받으면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출 등 지원을 받을 수 있습니다.
• 안심전세앱(HUG)에서 시세·위험 지표와 집주인 보증사고 이력을 확인할 수 있습니다.

• 등기부등본 읽는 법